持续下探终将触底反弹。

　　又是一年中报季。截至7月25日，A股104家上市房企中，有72家发布了上半年业绩预告。其中，归属母公司净利润为亏损的房企有47家，占比超过6成，预计亏损额为274.78亿元～348.85亿元。

　　从业绩预告来看，房企2024年上半年延续了2023年年报的亏损趋势。有21家房企，也就是近三成房企首度预亏，包括万科A、金地集团（600383）、ST迪马（600565）、北辰实业（601588）、大悦城（000031）、荣盛发展（002146）、深振业、城建发展（600266）、京投发展（600683）、栖霞建设（600533）等。

　　其中，万科A、华夏幸福（600340）、金地集团、*ST金科（000656）等9家企业预计亏损金额下限达到10亿元及以上。万科A的预计亏损额度最高，归母净利润预计亏损70～90亿元（去年同期为盈利98.7亿元），同比下滑171%～191%。北辰实业预计归母净利润同比下滑幅度最大，下滑幅度高达6850.26%～7927.59%

　　同策研究院研究总监宋红卫分析指出，通过2024年房企中报可以看到以下几个趋势：首先，近三成的房企出现首亏，这里面包括大量的央企和地方国企，反映出行业的整体盈利能力在下降。其次，由于资产价格的变动带来价值下行，加之应收款回收的不确性增加，房企在持续计提减值损失。

　　业绩持续探底

　　据统计，72家上市房企中，有25家预计实现正向盈利，2024上半年的归母净利润共计94.9亿元～100.3亿元。部分央企的赢利能力凸显，保利发展（600048）一家的归母净利润就达到了75.08亿元。也就是说，除保利发展外，其他24家房企都处于微利状态，有的甚至只盈利几百万元，游走于盈亏线边缘。

　　然而，与去年同期相比，保利发展的归母净利润仍然下滑了38.57%。此外，深物业A（000011）、沙河股份（000014）、莱茵体育（000558）等11家房企也发出了预减公告，降幅下限均超过50%。深物业A的归母净利润同比下滑幅度最大，达到了95.84%。

　　在上半年业绩预亏的企业中，亏损金额超过10亿元的有9家，部分央企、国企赫然在列，如首开股份（600376）、金融街、华侨城、中交地产（000736）等。

　　亿翰智库研报指出，从预亏的房企2024年上半年业绩预告披露的原因看，超过九成的预亏房企都提到了房地产市场整体下行的影响。这表明，房企面临的挑战并非孤立现象，而是整个行业所面临的普遍问题。市场的整体下滑意味着需求减少，销售难度增加。

　　值得注意的是，上半年仍有中国武夷（000797）、新华联（000620）、三湘印象（000863）等8家房企上半年预计实现扭亏。其中，中国武夷归母净利润同比增长最多，达到了247.42%～290.78%。但这种情况并不能反映行业大势。

　　总体来看，72家上市房企2024上半年归属母公司净利润预计为-174.5亿元～-253.9亿元。由此可见，房地产行业还在持续探底的过程中。

　　反弹征兆隐现

　　综合第三方机构与业内人士观点，导致上半年房企亏损为主的原因有很多。首先，最直观的一点是营收下降。万科A、北辰实业、金融街等16家企业提到了项目结转收入的减少。结转收入的减少直接导致了企业营业收入的下降。这大多是由于销售的结转量下降所导致。

　　其次，行业毛利润率面临整体下调。亿翰智库认为，这是由于前两年的高价地如今不得不面临资产价值下行的局面。

　　在业绩预告中，万科A、金地集团、北辰实业等20家企业均有提及毛利润率下降。毛利润率的下降大多是由于成本增加、销售价格下降或项目结构变化等因素造成的。

　　正因此，房企在2024年半年报中依旧会计提资产减值损失。万科A、金地集团、深振业、大悦城等37家企业，提到了计提资产减值损失。

　　一般而言，由于项目出现减值迹象，企业根据会计准则的要求需在财报中进行资产减值准备的计提。这种计提因为减少了企业的账面价值，直接影响了企业的利润。

　　最后，财务费用的增加进一步压缩了企业的利润空间。万科A、金地集团、金融街、华夏幸福等8家企业均提到了财务费用的增加。主要是由于利息费用化增加、有息负债利息费用化增加或延期支付产生的违约金增加所导致的。

　　这也可能是触底反弹的征兆。第三方研究机构指出，房企高成本库存出清完成后，业绩有望触底反弹，未来或将出现更多企业通过出售房地产开发业务、并购等方式，逐渐将房地产剥离出企业的主营业务，实现业务上的转型，从而实现业绩上的回升。比如，格力地产（600185）、冠城大通（600067）等企业正在出售房地产开发业务资产。

　　亿翰智库研究中心总经理于小雨指出，由于不少房企在2024年上半年以消化库存为主集合竞价鑫东财配资，而这些库存项目大部分为2022年及以前获取的土地，地价成本较高，销售阶段市场持续下行，导致大多房企的利润效益不是很好。“我们预计在2022年及以前获取的土地被完全结转，整个库存出清过程完成后，企业的业绩有望触底反弹。”